张银银：两大重量级城市楼市政策转向！一个时代结束了|地产·杆
撰文|张银银
杆友漂亮的砖头推荐G.E.M.邓紫棋的“另一个童话 ”：另一个童话，活的很精彩。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
两则消息吸引了杠杆游戏。
先是8月29日，吉林长春市人民政府办公厅发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，鼓励被征收人选择房屋安置。
新启动实施的棚改项目，取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。
呼和浩特还要求，稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右。
两个区域重量级城市，纷纷对棚改安置、去库存方式根本性转向，信息量很大。
1
棚改进入新时代，历史使命要顺应新需要
杠杆游戏觉得，重点不是棚改安置方式的改变，而是棚改的使命和价值，要顺应新的需要。
长春说的很明白，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格；呼和浩特更直白，“稳地价、稳房价、稳预期”。除了不再去库存，呼和浩特也明确说，棚改回迁安置比例要控制在70%左右。
显然，这是两个省会、首府城市对住建部等中央部委意见的因地制宜。
7月12日，住建部在吹风会上表示，要因地制宜地推进棚改货币化安置。
而就在几天之前，不少杆友应该都看到，央行武汉分行行长王玉玲撰文指出，《棚改货币化去库存任务现阶段基本完成》。
我认真看了这篇文章，对其中的数字和棚改取得的成就，尤为注意。很大程度上说，这不是分行行长的意见，而代表央行很多人士的看法。
和湖北省一样，其实很多省的三四五线城市，住宅去化周期都已经不高。无论从这个角度，还是从债务角度、调控角度，棚改放缓都是大概率了，特别是降低货币化安置比例。
2
部分城市，既包括三四五线，也包括部分二线城市，二手房新库存时代将来临
各位杆友都知道，过去2年，可以说是几乎所有我国城市的销售黄金年份。特别是二三四线城市，普遍都取得历史最好销售。除了少量城市因为限售，有下滑。
辉煌靠什么？先是2015年降息、降准、去库存政策鼓励。接着，棚改货币化安置达到罕见高规模。
少量没有买的动力，那就拆；拆了没钱买，国开行等代表央行借钱。地方有动力，居民货币安置拿到钱，买买买。
这大概可以称为人类最精准的货币和贷款投放。这比各种货币政策想要实现的目标，都执行得好、坚决，效果也是杠杠的。
接着，大家都加杠杆，买房致富成为很多人信仰，坚不可摧。从一线到二线，到三四线、县级城市，各种资金都涌入过。有钱自然要火。
实际上，很多三四线城市的棚改货币资金，也进入了一二线城市购买。最终结果就是，大部分三四线城市的新房销售，超过了实际刚需。部分二线城市，也提前透支了消费和中期需求。
问题来了，我国经济整体增速不如以前，虽然也很不错。那么，创造的优质就业岗位，增速不会有房子销售增速那么快。
所以，落户了、买房了，和实际获得了在该城市与之匹配的工作与否，是两回事。至于说三四五线城市，更是挡不住部分年轻人继续涌入省会等……
于此而言，杠杆游戏要说，未来不少三四五线城市，包括少量二线城市，今天新房越欢乐，未来二手房越将是一个坑。
大家都抛售，想要套现时，你说呢？二手房新库存时代，可能过一两年，又要来了。
3
调控进退为难
综上分析，杠杆游戏觉得大家都希望参与套利游戏。但中央知道，不能继续这样玩了，所以要调控。
而这两三年涨上去的价格，实际已经提前透支了长期的收入/房价合理比。
简单说，楼市的慢牛没有了，下一个周期不是不牛，就是只能让它再大牛。一线城市几乎没有库存，二线城市也库存微乎其微，想要投资的人还很多。
而如果继续调控，持续不放松，所有加杠杆的人，都是有资金成本的。不说怎么赚钱，他们合理退出的方式是什么，本身也是问题。
有些地方，接盘侠是个问题，有些地方，想要买的人很多，刚需也很多，买不起的也很多……
或许，不遇到严重经济压力，维持调控，酝酿大招是唯一办法。长效机制，增加供给，信贷严控，缓慢稀释平滑风险。
还或许，房地产税真的小试一下。无论如何，你是刚需，你得努力。否则，命运越来越不在你自己手上。
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